El desahucio express contra inquilinos y okupas
El desahucio express o desahucio rápido es el tipo de desahucio más breve de los que tenemos en España. Y sirve tanto para viviendas como para locales.
Llamamos desahucio express al proceso de desahucio que se tramita por los cauces del juicio verbal (y no por el juicio ordinario, que es mucho más largo).
Así, se tramitarán como desahucio express las demandas de desahucio contra inquilinos (ya sea por impago o por finalización del contrato de arrendamiento) y también las demandas de desahucio frente a okupas.
En este post, ya que se trata de una mega guía, voy a hablarte de los dos casos.
Primero me ocuparé del desahucio express frente a inquilinos y más tarde te hablaré del desahucio express contra okupas (o también llamado desahucio express frente a desconocidos ocupantes).
Desahucio express contra inquilinos
Se puede poner demanda de desahucio express contra inquilinos cuando hay un impago de rentas o cuando ha terminado el contrato y el inquilino no se va.
La tramitación es prácticamente la misma, así que voy a centrarme en el desahucio por impago de rentas (aunque todo lo que aquí diga se puede aplicar al desahucio por finalización de contrato).
Base legal
La base legal para poner demanda por impago de rentas la encontramos en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es el que se encarga de decir que si hay un impago de rentas el arrendador podrá interponer demanda de desahucio contra el inquilino.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
Artículo 27.2 de la LAU
No hagas esto
Aún no has puesto la demanda, así que te recomiendo que no hagas esto, para evitar problemas:
- No mandes burofax al inquilino si se trata de un impago (aunque sí tendrás que mandarlo si se trata de finalización del contrato).
- No dejes de pagar los suministros para que se los corten al inquilino. Podrías ser denunciado por un delito de coacciones.
- No cambies la cerradura y no entres en la vivienda arrendada, pues podrás ser denunciado por delito de coacciones e incluso de allanamiento de morada.
¿Cuánto cuesta el desahucio express contra inquilinos?
El principal coste del proceso de desahucio express viene de los profesionales que han de intervenir, que son el procurador y el abogado.
Los abogados pueden fijar libremente sus precios. Pero los procuradores no pueden poner el precio que quieran, sino que su precio viene establecido por Real Decreto en base a las acciones que harán a lo largo del proceso (si tienen que notificar o no la demanda, si tienen que ir o no al desahucio, etc.), y en base a la renta reclamada.
El coste de un proceso suele rondar, incluyendo abogado, procurador e IVA los 600/800 euros.
También tendrá que asumir el arrendador otros gastos, como son el cerrajero y el poder para pleitos que debe hacer para apoderar al procurador (este poder para pleitos solo tendrá que pagarlo si lo hace en una notaría, pero hoy en día hay muchas alternativas para hacerlo de forma gratuita).
En mi caso mis honorarios son más elevados.
Tengo la suerte de haber hecho las cosas muy bien y haberme especializado solo en desahucios, y ello ha hecho que el público perciba a través de esta web que hago las cosas bien y rápido (al estar especializado solo en desahucios). La consecuencia lógica es que mis honorarios son más altos que la media.
Así, si tienes problemas de impago te ayudo a recuperar tu vivienda o local.
¿Cuánto dura el desahucio express contra inquilinos?
En circunstancia normales un proceso de desahucio express tarda unos 6 meses.
Pero eso es en circunstancias normales. Y lo digo porque cuando las circunstancias no son las normales entonces el proceso puede llegar a durar hasta 12 meses, o más.
Dentro de lo que considero circunstancias anormales me refiero, sobre todo, al anormal funcionamiento de los juzgados. Y es que muchas veces los juzgados no tienen el personal necesario y por más empeño que pongan los funcionarios judiciales en sacar adelante asuntos, no pueden evitar que se retrasen los procesos judiciales.
Justo antes de poner la demanda
Antes de poner la demanda hay que tener claros determinados aspectos:
1) ¿Hay o no hay impago?
Normalmente se considera que hay impago desde el momento en que el inquilino incumple el periodo de pago de una mensualidad. Es decir, si tu contrato de arrendamiento establece un periodo en el que el inquilino deba pagar la renta (normalmente los cinco o siete primeros días del mes), entonces habrá impago si pasa ese plazo y el inquilino no paga.
Y no hay que esperar a que termine el mes, sino que basta que pasen los cinco o siete primeros días del mes sin que haya pagado.
Sin embargo, hay que analizar bien el contrato, pues a veces sucede que el contrato dice que el arrendador podrá poner demanda de desahucio cuando se impaguen dos mensualidades de renta, con lo que en ese caso sería un error fatal poner la demanda solo con un mes de impago.
2) ¿Quién será el demandante y quién será el demandado?
El demandante tiene que ser la persona que aparece en el contrato de arrendamiento como arrendador.
Si son dos los arrendadores, normalmente pongo como demandante solo a uno de ellos, para evitar que ambos tengan que pedir permisos en sus trabajos, etc. Es mucho más ágil hacerlo de este modo.
El demandado va a ser, obviamente, el inquilino. Pero también se puede demandar (en la misma demanda) al avalista.
Ojo, para demandar al avalista sí que habrá que enviarle burofax reclamándole la renta. En mi caso, normalmente no demando al avalista en la demanda de desahucio porque siempre tarda más un proceso con más demandados que con menos. Así que normalmente solo demanda al inquilino y, una vez recuperada la vivienda, si el cliente quiere se demanda al avalista (no hará falta abogado y procurador para demandar al avalista si se le quieren reclamar menos de 2.000 euros).
3) ¿Cuál es la localidad en la que se presenta la demanda?
Las demandas de desahucio se presentan a través de internet. Pero hay que seleccionar la pestaña de la localidad en la que se va a tramitar el proceso.
Pues bien, el proceso se va a tramitar en el juzgado de primera instancia de la ciudad donde se encuentra la vivienda. Y si esa ciudad no tiene juzgados de primera instancia, entonces se tramitará en los juzgados del partido judicial al que corresponda la ciudad en la que está la vivienda, que normalmente es una ciudad vecina.
La demanda contra el inquilino
La demanda es el documento en que se explica al juez qué es lo que ha pasado (impago) y qué es lo que pedimos.
Lo que se pide en la demanda de desahucio es:
- El desahucio del inquilino debido al impago.
- Que el inquilino sea condenado a pagar las rentas adeudadas hasta el momento de presentar la demanda más las rentas que se devenguen hasta el día que el arrendador recupere la vivienda.
- Que el inquilino sea condenado a pagar las costas del proceso, es decir, lo que el arrendador se ha gastado en abogado y procurador.
Junto con la demanda hay que aportar los documentos en los que basamos nuestras peticiones. Normalmente se aporta solo el contrato de arrendamiento. No es necesario aportar la escritura de propiedad, ya que en estos procesos no hay que probar ser propietario, sino que hay que probar que se es arrendador, y ello se prueba con el contrato de arrendamiento.
También habrá que aportar los burofax que se hayan enviado al inquilino (especialmente en las demandas de desahucio por finalización de contrato).
El decreto de admisión
Una vez que se presenta la demanda, el juzgado tarda unos 30 días en admitir a trámite la demanda. Y lo hace a través del llamado decreto de admisión.
En el decreto de admisión ya vienen las fechas de juicio y de desahucio, y en dicho decreto se conceden al inquilino 10 días hábiles por si quiere oponerse a la demanda o por si quiere ejercer su derecho a la enervación.
La notificación de la demanda
Se trata de uno de los pasos que más tiempo consume en un proceso de desahucio, debido a que los servicios de correos de los juzgados suelen estar muy saturados. Así, el trámite de notificar la demanda al inquilino puede llegar a consumir fácilmente uno o dos meses.
Sin embargo, hay un modo muy sencillo de que ese trámite solo dure apenas una semana, y es que la notificación la haga el procurador.
Así, al menos, es como lo hago yo desde que la ley concede esa oportunidad, y la diferencia de tiempo es asombrosa.
Pasos a dar por el inquilino
Tal y como he mencionado, el inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse a la demanda.
Si no se opone no habrá juicio, y el juez nos dará directamente la razón a todo lo que le hemos pedido en la demanda. Ya solo faltará esperar al día del desahucio.
Pero si el inquilino se opone a la demanda (esto ocurre en un 20% de los casos), entonces habrá que celebrar juicio (en el día establecido en el decreto de admisión). Y después del juicio habrá que esperar sentencia. Y la sentencia tendrá que ser firme.
Por tanto, cuando hay juicio el proceso tarda más que cuando no lo hay.
Otra opción que tiene el inquilino en esos 10 días es ejercer su derecho a la enervación. Si el inquilino enerva, habrá tres consecuencias inmediatas:
- Termina el proceso y el inquilino puede seguir en la vivienda.
- Se condena al inquilino a pagar las costas del proceso (lo que te has gastado en abogado y procurador).
- El inquilino ya no podrá volver a enervar en el futuro, de forma que si vuelve a haber un impago, el arrendador tendrá que poner una segunda demanda (y el inquilino también será condenado a pagar las costas de esa segunda demanda).
En viviendas se enerva, según mis datos, en un 15% de los casos. Y en locales en un 45%.
Juicio
Solo hay juicio si el inquilino se opuso a la demanda. Y solo se puede oponer a la demanda con abogado y procurador (no lo puede hacer él solo).
Un juicio de desahucio suele ser brevísimo. Normalmente apenas llega a los 3 minutos de duración (y a veces no llega a durar ni un minuto).
La mecánica es que el juez da la palabra al abogado de arrendador. En esos casos lo que hago es decir que confirmo todo lo que puse en la demanda.
Después se da la palabra al abogado del inquilino, quien también suele decir que confirma todo lo que puso en su escrito de oposición a la demanda.
Después el juez abre el periodo de prueba, y normalmente no se aportan pruebas nuevas, así que solo se suelen tener por aportadas las pruebas que se aportaron en la demanda (contrato de arrendamiento) y en la contestación a la demanda.
Y finalmente el juez deja el caso visto para sentencia.
Decreto de archivo o sentencia
En los casos en que no ha habido juicio, el juzgado decide el asunto por medio de decreto, llamado "decreto de archivo". Si todo ha ido bien, concederá al arrendador todo aquello que el abogado ha pedido en la demanda.
Y si ha habido juicio, el juzgado decide el asunto por medio de sentencia.
Así, el decreto de archivo y la sentencia son dos documentos distintos, aunque a efectos prácticos podríamos considerarlos iguales.
Lanzamiento
Si la sentencia o decreto de archivo condena al inquilino, entonces se le condenará a devolver el inmueble al arrendador, advirtiéndole que si no lo hace será desahuciado.
Normalmente el inquilino no devuelve el inmueble, así que el lanzamiento (también llamado desalojo o desahucio) suele ser inevitable.
El lanzamiento es el acto en el que el personal del juzgado (normalmente dos miembros) acuden al inmueble arrendado para desalojar a quien allí se encuentre (normalmente el inquilino) y devolver la posesión al arrendador.
Además de los miembros del juzgado, ha de acudir el procurador.
No es necesario que acuda el arrendador, aunque es habitual que acuda.
Se llama a la puerta y si el inquilino abre la puerta se le invita a desalojar el inmueble, y si no lo hace se le desaloja a la fuerza.
En caso de que el inquilino no quisiera abrir o no estuviera, se accede a la vivienda con ayuda de un cerrajero.
Posteriormente todos los asistentes firman el acta del lanzamiento, que cuidadosamente ha ido elaborando uno de los miembros del juzgado. Este es el documento que dice, por escrito, que el arrendador vuelve a ser el poseedor del inmueble.
Además, también refleja el estado en el que ha quedado el inmueble, por si el arrendador quiere reclamar judicialmente al inquilino por los daños sufridos en la vivienda o local.
¿Cómo cobrar la deuda mediante demanda ejecutiva?
Cuando el juez condena al inquilino a pagar la deuda, éste tiene la obligación de pagarla.
Sin embargo la realidad dice que en más de un 80% de los casos el inquilino no paga esa deuda voluntariamente (unas veces porque no puede y otras porque no quiere).
En esos casos el inquilino tiene dos opciones:
- Olvidarse de la deuda y dar por zanjado el tema.
- Interponer una nueva demanda (demanda ejecutiva) para embargar al inquilino.
En caso de optar por interponer la demanda ejecutiva, el arrendador (propietario) dispone de cinco años para hacerlo.
En la demanda se pide al juez que se embarguen las cuentas bancarias del inquilino, así como las devoluciones de hacienda (retenciones). Y también existe la posibilidad de que se embarguen nóminas, vehículos e incluso bienes inmuebles.
Desahucio express contra okupas
Base legal
El 2 de julio de 2018 entró en vigor la ley 5/2018, de 11 de junio, por la que se regula un proceso de desahucio express contra okupas que no existía hasta ese momento.
Hasta ese momento se utilizaba normalmente, para desalojar a los okupas, el proceso de desahucio por precario, pero ese en realidad no era el proceso más apropiado porque un okupa no es un precarista.
Lo que hace esta nueva ley es es introducir en la ley de enjuiciamiento civil un párrafo que hasta entonces no existía. En concreto nace el nuevo artículo 250.º.4º, II de la LEC., hasta entonces inexistente.
Dicho párrafo dice lo siguiente:
... podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.
¿Cuánto cuesta el desahucio express contra okupas?
Interponer una demanda de desahucio contra okupas tiene un coste de abogado y de procurador. Normalmente son los dos únicos gastos que supone para el propietario.
El abogado puede fijar libremente su precio, por lo que cada abogado te podrá cobrar lo que considere oportuno.
Sin embargo, los procuradores no pueden fijar el precio que quieran, sino que sus precios vienen fijados por Real Decreto, dependiendo de las actuaciones que vayan a llevar a cabo en el proceso.
Una media aproximada del coste será de unos 500 euros por abogado y unos 250 euros por procurador.
¿Cuánto dura el desahucio express contra okupas?
Este nuevo proceso se ha hecho con la intención de hacerlo súper-rápido. Pero los plazos son los plazos. Es decir, queramos o no queramos el juzgado va a tardar una media de un mes en admitir a trámite la demanda. Después hay que notificársela a los okupas, etc.
Es decir, por mucho que se quieran reducir los plazos, normalmente este proceso va a durar una media de entre 3 y 6 meses.
Antes de poner la demanda
1. ¿Quién será el demandante y quién será el demandado?
El demandante tiene que ser la persona a quien se le haya arrebatado la posesión de la vivienda, es decir, que puede ser demandante el propietario o, incluso un inquilino de dicha vivienda si es a él a quien le han quitado la posesión del inmueble.
La demanda hay que interponerla "frente a los ignorados ocupantes" que habiten la vivienda. Esto quiere decir que la demanda surte sus efectos contra las desconocidas personas que haya en la vivienda en el momento en que se lleve la demanda al inmueble (o el día que se vaya a hacer el desahucio).
2. ¿En qué localidad se presenta la demanda contra okupas?
Las demandas de desahucio se presentan a través de internet. Pero hay que seleccionar la pestaña de la localidad en la que se va a tramitar el proceso.
Pues bien, el proceso se va a tramitar en el juzgado de primera instancia de la ciudad donde se encuentra la vivienda (y si esa ciudad no tiene juzgados de primera instancia, entonces se tramitará en los juzgados del partido judicial al que corresponda la ciudad en la que está la vivienda, que normalmente es una ciudad vecina).
La demanda contra okupas
La demanda tiene que ir firmada por abogado y procurador, necesariamente.
Junto con la demanda hay que aportar el título de propiedad de la vivienda.
A la hora de elaborar la demanda y para evitar posteriores retrasos, el abogado debe pedir al juez que se le conceda la inmediata posesión de la vivienda o local y que se ponga directamente una fecha para el desahucio.
En resumen, lo que se pide al juez con la demanda es que se conceda de nuevo la posesión del inmueble a su titular.
El decreto de admisión
Una vez que el juzgado admite a trámite la demanda (unos 30 días después de poner la demanda) el juzgado emite un documento, llamado decreto de admisión, en el que se le concede plazo a los okupas para presentar algún documento que justifique su estancia en el inmueble (por ejemplo, un contrato de arrendamiento).
Obviamente no van a poder presentar dicho documento o, si lo presentan, seguramente será falso.
La notificación de la demanda
Se trata de uno de los pasos que más tiempo consume en un proceso de desahucio, debido a que los servicios de correos de los juzgados suelen estar muy saturados. Así, el trámite de notificar la demanda al inquilino puede llegar a consumir fácilmente uno o dos meses.
Sin embargo, hay un modo muy sencillo de que ese trámite solo dure apenas una semana, y es que la notificación la haga el procurador.
Así, al menos, es como lo hago yo desde que la ley concede esa oportunidad, y la diferencia de tiempo es asombrosa.
Pasos a dar por los okupas
Una vez que los okupas reciben la notificación de la demanda, pueden realizar varias acciones:
- Llevar al juzgado un título que les permita habitar en la vivienda, como por ejemplo un contrato de arrendamiento. Si lo presentan entonces el desahucio no será tan rápido porque habrá que celebrar un juicio.
- No hacer nada en un plazo de 5 días, en cuyo caso el juez emite un Auto que ordena el lanzamiento o desahucio.
El auto
El auto que dicta el juez no es recurrible, es decir, es definitivo.
Lo más destacable de dicho auto es que fija la condena, es decir, dice que se lleve a cabo el desahucio en la fecha prevista (y si aún no se ha establecido se fija en ese momento).
El lanzamiento contra okupas
El lanzamiento (desalojo) es el acto consistente en que acuden dos miembros del juzgado a la vivienda o local y le quitan la posesión a los okupas y se la entregan al demandante.
También acude el procurador del demandante.
De todo lo que acontezca se levanta acta escrita, que también reflejará el estado del inmueble.
